互聯網企業收縮下的北京寫字樓市場：進入深度調整期

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

一季度，北京寫字樓市場在經過去年的震蕩之后，正在緩慢恢復。另一方面，受互聯網大廠收縮影響，北京寫字樓市場出現了結構性變化。

高力國際數據顯示，2022年一季度，北京寫字樓市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2021年的水平；整體市場小幅去化，空置率環比微降0.1個百分點至14.9%；租金延續底部震蕩的走勢，環比微漲0.4%至342元/月/平米，繼去年三季度后再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。

高力國際華北區副董事總經理陳難表示，歷時四年的高供應時期結束，去化周期已經開始，將至少持續3-4年，需求側強度將決定未來市場走勢。2021年到2021年，北京寫字樓市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少，市場供需比在2021年觸及高點后已經大幅回落，未來也將維持在較低水平。

本季度，北京辦公樓市場最大的變化來自于產業園市場，高力國際指出，頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場未實現去化。

產業園市場長期受益于互聯網企業的擴張，一旦互聯網科技企業出現行業調整，將大幅影響產業園市場的需求增速。

從本季度全市場的租賃成交來看，互聯網科技的占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在本季度的擴張速度明顯大幅放緩。

高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，互聯網行業的政策環境已經發生了根本性變化，對于互聯網長期的“放養式”政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。

“2021年不僅是互聯網監管全面深化之年，也意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段。”嚴區海表示。

基于新的市場環境，高力國際認為市場參與者需要重點關注以下三個重要趨勢：第一，深刻理解政策初衷，健康發展才能行穩致遠。雖然近期互聯網監管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平臺經濟企業，但是未來隨著政策設置好發展的紅燈和綠燈，行業將迎來更加平穩健康的發展階段。

第二，一家獨大已是過去，百花齊放才是未來。中國數字經濟的發展需要互聯網行業不斷孕育新的時代企業，從“元宇宙”到“東數西算”，更大的發展空間將為企業創造更多市場機遇。第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，和以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業將更加受益。

第三，互聯網行業未來可能出現大規模面積調整。一方面，互聯網企業的內部調整速度非?？?，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。

“不過，隨著2022年初“十四五”數字經濟發展規劃正式印發，行業發展不平衡、不充分、不規范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”嚴區海表示。